Versteckte Kosten beim Hausbau – darauf sollten Sie achten!

Ob beim durchgeplanten Bauträgerhaus, einem exklusiven Einzelstück vom Architekten oder der Kernsanierung: Selten ist das, was man anfangs „unterm Strich“ stehen hat, deckungsgleich mit dem, was nach Abschluss aller Arbeiten darunter steht. Hauptschuldiger sind versteckte Kosten. Was da alles in welchem Bereich auf Bauherren zukommen kann, erklärt der folgende Ratgeber.

1. Stichwort Erbschaft

Worum geht’s?

Große Überraschung: Der Onkel vererbt einem sein Häuschen auf dem Lande. Gut, jetzt wohnt man noch am Stadtrand. Aber als Altersruhesitz wäre das Haus der Knüller. Und bis dahin könnte man ja vermieten.

Böser Fehler. Denn was der Onkel einem da hinterließ, ist mit dem 2016 geänderten Erbschaftsrecht eine Kostenbombe. Es beginnt mit dem Verwandtschaftsverhältnis. Denn dort existieren Freibeträge, die sich heute nach dem vollen Verkehrswert (früher nur der geringere Steuerwert) der Immobilie berechnen – liegt der Wert darüber, muss bezahlt werden. Und die Steuer entfällt nur, wenn man die Immobilie für mindestens zehn Jahre bewohnt. Im konkreten Beispiel müssten die Haus-Erben also einziehen.

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

In Sachen Steuern kennt Vater Staat keinen Spaß. Die Erbschaftssteuer-Freibeträge verteilen sich wie folgt:

• Ehegatten: 500.000€, Steuersatz: 7-30%
• Kinder & Stiefkinder: 200.000€, Steuersatz: 7-30%
• Geschwister: 20.000€, Steuersatz: 15-43%
• Nichten & Neffen: 20.000€, Steuersatz: 15-43%
• Nichteheliche Lebenspartner: 20.000€, Steuersatz 30%

Wäre das Onkel-Häuschen 200.000 Euro wert, läge mal als Erbe weit darüber und würde innerhalb der Erbschaftssteuerklasse 2 mindestens 15% auf den Gesamtwert zahlen.

2. Achtung Altlasten

Worum geht’s?

Gestern freute man sich noch mächtig darüber, dass das Baugrundstück so günstig war. Als die Bagger dann rollten, kam der Schock: Die Bauarbeiter stoßen auf etwas aus dem Katalog der Boden-Altlasten. Das kann normaler Abfall sein, mit Pech aber auch die einst wild entsorgte ölige Hinterlassenschaft einer Autowerkstatt. Mit besonders viel Pech liegt auf der Baggerschaufel aber auch eine Fünf-Zentner-Fliegerbombe aus dem Zweiten Weltkrieg.

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Da Altlasten-Art und -Umfang sich erheblich unterscheiden können, gibt es keine Pauschalaussage. Zwar gilt das Verursacherhaftungsprinzip, doch kann die Behörde diesen nicht ausfindig machen (wie praktisch immer bei Wildentsorgung), oder ist er zahlungsunfähig, bleiben die Kosten am Grundstücksbesitzer hängen. Besonders pikant: Bei Fliegerbomben und anderen Blindgängern zahlt nicht etwa die Bundesrepublik das Ausgraben und Absperren, sondern man selbst – lediglich die Entschärfung übernimmt der Staat. Einziger Ausweg: Vor dem Kauf ein Bodengutachten (Kostenpunkt 1.000-1.500€) erstellen lassen und einen Blick ins Altlastenkataster des Bundeslandes werfen.

3. Die Leistungsbeschreibung

Worum geht’s?

Immer mehr Menschen vertrauen beim Hausbau entweder einem Bauträger oder Fertighausanbietern. Und Kernstück eines jeden Vertrages ist die Leistungsbeschreibung. Bloß gibt es bei den Ausbaustufen große Schwierigkeiten, weil die dafür üblichen Begriffe von Anbieter zu Anbieter verschieden sind. Typische Bezeichnungen sind (in aufsteigender Fertigstellungs-Reihenfolge):

• Eigenleistungshaus („Ausbauvorbereitet“)
• Schlüsselfertig
• Bezugsfertig

Das Problem liegt darin, dass viele Bauherrn sich nicht ausreichend darüber informieren, welche Leistungen in der gewählten Ausbaustufe inkludiert sind. Hinterher ist der Ärger dann groß, wenn beispielsweise beim schlüsselfertigen Gebäude noch alles tapeziert oder mit Bodenbelägen versehen werden muss.

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Es kommt auf die Ausbaustufe an, weiter verkompliziert dadurch, dass die Leistungen sich stark innerhalb der Anbieter unterscheiden. Um bei „Schlüsselfertig“ zu bleiben, können Hausbesitzer, wenn die Tapeten fehlen, pro Quadratmeter mit sechs bis zehn Euro rechnen – die Gesamt-Wandfläche lässt sich grob durch „Wohnfläche in m² x 2,5“ herausfinden. Bei einem 150m²-Haus würde das 2.250 bis 3.750€ an Mehrkosten bedeuten.

4. Ärger mit der Bank

Worum geht’s?

Der Kredit ist bewilligt und eigentlich könnte der Bau losgehen. Dann aber kommt etwas Unvorhergesehenes dazwischen. Vielleicht werden Altlasten gefunden. Vielleicht geht das Bauunternehmen Pleite oder es kommt zu Rechtsstreitigkeiten. Genau solche Situationen können zu echten Bankproblemen führen – denn die will, dass man seinen Kredit innerhalb eines festgelegten Zeitfensters abruft. Wird das nicht getan, entstehen der Bank dadurch Kosten, dass sie die Summe vorrätig halten muss, aber kein Geld daran durch Zinsen verdient. Ergo nimmt sie sich diese Summe über Bereitstellungszinsen vom Bauherrn zurück.

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Die Bereitstellungszinsen betragen bei den meisten Banken 0,25% pro Monat bzw. 3% pro Jahr. Das klingt zwar nach nicht viel, wäre aber bei nur 100.000€ Kreditsumme ein monatlicher Zusatzbetrag von 250€ - satte 3000€ pro Jahr. Der einzige Ausweg: bei der Kreditvereinbarung darauf pochen, dass die bereitstellungszinsfreie Zeit möglichst lange dauert. Das schlägt sich zwar auch in erhöhten Zinsen nieder, aber nur im Bereich von 0,01 bis 0,03% pro verlängertem Monat.

5. Überraschung im Altbau

Worum geht’s?

Der Zahn der Zeit. In seltenen Fällen ist er vorteilhaft, etwa wenn er Holz auf charmante Weise altern lässt. Doch gerade bei Altbauten ist es meist umgekehrt. Da sorgt die Zeit in Kombination mit dem nicht sachgerechten Auge des Käufers dafür, dass es viel teurer als geplant wird. Es beginnt damit, dass jede Baualtersstufe eine Menge eigenständiger Charakteristika, aber auch Fehlerbilder aufweist – die man als Laie unmöglich alle (er)kennen kann, deshalb hier nur zwei besonders häufige Beispiele:

• In den frühen 50ern herrschte Mangel, sodass Holzelemente wie Dachstühle oder Zwischendecken nach zu geringer Holz-Trocknungszeit und oft stark unterdimensioniert errichtet wurden
• Bei Häusern der 70er-Jahre kam erstmals großflächig Beton zum Einsatz – mit allen Nachteilen der damals noch nicht mit heutigem Wissen ausgestatteten Bauphysik

Ferner umfassen solche Überraschungen all die Probleme, die auf den ersten Blick harmlos wirken, tatsächlich aber baugefährdend sein können – etwa Hausschwamm. So gefährlich, dass er meldepflichtig ist.

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

So unterschiedlich wie Gebäude, Altersstufen und architektonische Details, so unkalkulierbar sind auch die Kosten. Bei einem neuen Dachstuhl samt zeitgemäßer Dämmung und Bedeckung mit Betondachsteinen stellen 150€/m² die absolute Untergrenze dar. Ein komplett neues Dach geht somit schnell in die Zehntausende.

6. Papierkram

Worum geht’s?

Ein kleinerer, oft unbeachteter Kostenpunkt sind all die Nachweise, die für einen Neubau oder eine Sanierung erbracht werden müssen. Etwa:

• Statische Berechnungen
• Wärmeschutznachweise
• Wärmebedarfsausweis
• Planungsunterlagen
• Ausführungspläne

Manches ist bei Anbietern schon inkludiert und mitberechnet, um vieles andere muss man sich jedoch selbst kümmern. Das ist insbesondere bei Sanierungen der Fall – neben den Überraschungen aus dem vorherigen Kapitel mit ein Grund, warum viele Altbausanierungen den Kostenrahmen sprengen.

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Als Beispiel, wie dieser „Papierkram“ einen Bau verteuern kann, sei der Statiker genannt. Denn selbst, wenn man ein vorberechnetes Bauträger- oder Fertighaus errichtet, beginnt dessen Arbeit schon damit, dass er Bodentragfähigkeits- und Standsicherheitsnachweise abliefern muss. Bei einem frei geplanten Haus steht noch viel mehr Arbeit auf dem Programm, etwa das Durchrechnen der Tragfähigkeit von Zwischendecken und des Daches. Schnell ist da die 1.000-Euro-Schallmauer gebrochen – mit viel Luft nach oben.

7. Der Amtsschimmel

Worum geht’s?

Der Staat will beim Bau grob gesagt für fast alles Geld sehen. Denn für jedes Gebäude, Grundstück und Arbeiten sind Genehmigungen einzuholen, Einblicke zu nehmen und Auskünfte zu erteilen. Etwa:

• Grundbucheintrag
• Grunderwerbssteuer
• Genehmigungsfreistellungsverfahren
• Bauantrag
• Baugenehmigung
• Versorgungsträger-Genehmigung
• Bauaufsichts-Freigabe

Und das Problem ist, dass damit oft weitere Kosten verbunden sind: Die Grundbucheintragung etwa benötigt zwingend einen Notar, der Bauantrag darf nur von zugelassenen Fachleuten eingereicht werden.

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Die Gebühren werden regelmäßig „angepasst“ (=erhöht) und unterscheiden sich teilweise auch zwischen den Bundesländern, weshalb jede Zahl nur eine Momentaufnahme sein kann. Bestes und gleichzeitig auch mit Abstand teuerstes Beispiel ist der Grundbucheintrag. Seit der letzten Novelle im Jahr 2013 betragen die Kosten dafür roundabout 1,5% des Kaufpreises, aufgeteilt in 1% Notarkosten und 0,5% fürs Grundbuchamt. Für ein 120.000 Euro teures Grundstück wären das 1.800 Euro.

8. Immer wieder zum Architekten

Worum geht’s?

Die meisten Hausbau-Interessierten wissen, dass das frei geplante Architektenhaus der teuerste Weg ins Eigenheim ist. Das liegt daran, dass diese Profis nach einer festen Gebührenordnung bezahlt werden. Eine Stolperfalle, in die man oft freiwillig tappt. Warum? Nun, je exklusiver die Wünsche, je schlechter die Kommunikation und je größer die Diskrepanz zwischen Architektenphantasie und Bauherrenwunsch, desto öfter und umfangreicher sind Korrekturen nötig.

Wo ein Architekt beispielsweise ein normales Einfamilienhaus mit Satteldach, das den Bauherrn sofort begeistert und nur wenige Änderungswünsche nach sich zieht, aus dem FF planen könnte, würde ein komplexeres Gebäude eines Architekten, der eine „Machen Sie mal“-Carte-Blanche hat, ganz anders verlaufen. Mal gefällt dem Bauherrn dies nicht, mal muss er dort Änderungen einfordern.

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Und ähnlich wie beim Anwalt kostet jeder Besuch beim Architekten zusätzliches Geld, das sich aber durch die Gebührenordnungen und immer gleichen Arbeiten vergleichsweise gut planen lässt. In der Regel bekommt ein Architekt bei Neubauten 12 bis 15 Prozent der Gesamtkosten. Doch es gilt: Je öfter man korrigieren muss, desto größer wird dieser Prozentsatz.

9. Wetterkapriolen und höhere Gewalt

Worum geht’s?

Im vergangenen Vierteljahrhundert wurden in Sachen Baustoffe und –chemie große Entwicklungen getätigt, die Bauarbeiten auch bei sehr niedrigen Temperaturen und/oder Regen ermöglichen. Nichtsdestotrotz bestehen jedoch nach wie vor Grenzen:

• Große Hitze und scharfer Frost sind ein großes Problem beim Aushärten von Beton
• Scharfer Frost kann das Ausheben von Baugruben verzögern bis verunmöglichen
• Ein sommerliches Unwetter könnte den Keller überfluten

So ließe sich die Liste beliebig fortführen. Doch Wetter wird in aller Regel nicht als passender Grund für Schadenersatzforderungen angesehen, weil beispielsweise im Winter immer mit Frost zu rechnen ist und es zudem Unterschiede bei der Terminierung gibt. Steht im Bauvertrag ein Fertigstellungstermin „in einem angemessenen Zeitrahmen“, dann hat man gar keine Chancen, weil diese Formulierung extrem schwammig ist. Würde man jedoch „Fertigstellung bis spätestens 15. September 2018“ vertraglich vereinbaren und eine Konventionalstrafe noch dazu, hätte man eine rechtliche Handhabe.

Doch: Was als höhere Gewalt definiert wird, ist Auslegungssache. Früher Frost im Oktober wäre ein solcher Fall. Auch ein durch sommerlichen Blitzschlag abgebrannter Rohbau-Dachstuhl. Aber eben keine ungewöhnlichen Schneemengen im Winter.

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Besonders in der Anfangsphase des Baus können die Kosten hoch werden, wenn dadurch die in Punkt 4 genannten Bereitstellungszinsen anfallen. Doch auch später ist der Mindestsatz eine Monatsmiete, weil man ja später einziehen kann. Verzögern sich durch die Probleme aber auch alle weiteren Arbeiten (etwa weil das Kellerloch nicht ausgehoben werden kann und deshalb die Bodenplatte später gegossen werden muss) kann sich dadurch ein regelrechter Schneeballeffekt entwickeln, der schlimmstenfalls in die Zehntausende gehen kann.

10. Kann das weg? Das kostet aber!

Worum geht’s?

Besonders Sanierer, aber in geringerem Maß auch Hausbauer werden damit konfrontiert, dass Dinge entsorgt werden müssen – und oft sind die Kosten nicht in der Errichtung inkludiert. Für die Baugrube eines Einfamilienhauses fallen beispielsweise zwischen 250 und 300 Kubikmeter Mutterboden an – die günstigste Option, denn Boden kann man meist zum Nulltarif entsorgen oder sogar verkaufen. Doch speziell bei Bauschutt oder gar Materialien, die eine Sonderbehandlung erfordern (Stichwort Asbest) wird es teilweise richtig teuer.

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Der einzige Lichtblick sind die Kosten „normalen“ Bauschutts, denn die betragen in der Regel (standortabhängig) etwa 25-30€/Tonne. Zu glauben, dass Mutterboden kein „Müll“ wäre und ihn in der Natur zu entsorgen, kann indes richtig teuer werden. Denn das gilt als wilde Müllentsorgung, nicht anders als würde man Sperrmüll in den Wald bringen.

11. Wenn Katalog und Bebauungsplan kollidieren

Worum geht’s?

Träger- und Fertighäuser sind vor allem deshalb so günstig, weil sie in Serie gefertigt werden. Also immer gleiche Fenster, gleiche Dachform, gleiche Außenmaße. Das erspart es den Firmen, für jedes Haus neue Pläne zu machen, neue Berechnungen anzustellen. Dem entgegen steht die Tatsache, dass es jeder Gemeinde in Deutschland freisteht, für ihre Baugebiete mehr oder weniger umfangreiche Bebauungspläne zu erlassen.

Manche begnügen sich damit, den Abstand zur Grundstücksgrenze und die maximal vom Haus abgedeckte Fläche vorzuschreiben. Andere indes schreiben viel mehr vor, etwa die Dachform, -farbe bzw. –bedeckung. Es kann aber auch so weit gehen, dass eine Gemeinde etwa möchte, dass in einem Neubaugebiet nur Sprossenfenster verbaut werden. Und wie bei der Aufpreisliste beim Autokauf sieht es dann auch bei den vorgefertigten Häusern aus: Jede Abweichung vom Plan kostet zusätzlich. 

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Auch hier kommt es auf die örtlichen Gegebenheiten und den Umfang der nötigen Änderungen an, sodass man keine Pauschalaussagen treffen kann – zumal bei manchen Anbietern bestimmte Änderungen auch völlig ausgeschlossen sind (etwa Pult- statt Satteldach). Aber: Durch eingehendes Befassen mit dem Bebauungsplan vor der Auftragsvergabe und vor dem Grundstückskauf kann man die Kosten niedrig halten – wenngleich das vielleicht auch bedeutet, dass man sein Grundstück in einer anderen Gemeinde mit weniger strengen Vorgaben erwerben muss.

12. Überschätzte Eigenleistung

Worum geht’s?  

Bauen ist teuer und viele Anbieter locken mit den weiter oben genannten günstigeren Konditionen von Häusern, die noch zusätzliche Arbeiten benötigen. Verschärft wird dies durch Aufrechnungen, die zwar pauschal sind, aber örtliche Realitäten außeracht lassen. Und so kommen viele Bauherrn zu dem Schluss, dass sie diese oder jene Arbeit auch in Eigenregie übernehmen können und damit eine Menge Geld sparen.

Was bei einfachen Arbeiten wie Tapezieren, Anstreichen oder dem Verlegen von Böden noch tatsächlich ein erfolgreicher Sparfaktor sein kann, wandelt sich proportional mit mangelnder Handwerkserfahrung und Schwere der Arbeiten immer mehr zum zusätzlichen Kostenfaktor.

Das größte Problem dabei ist meist die Zeit: Viele Bauherrn verkennen, dass sie, selbst wenn sie eine Arbeit durchaus in Profiqualität ausführen könnten, meist wesentlich länger benötigen als die Fachleute. Und dieser Verlust an Freizeit kann nicht nur zu monetären, sondern auch körperlichen und geistigen „Kosten“ (Stichwort Stress) führen.

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Im allerbesten Fall fallen für solche Eigenleistungen nur die Materialkosten an – dann ist die Sache ein echter Gewinn. Anders sieht es indes aus, wenn man nicht nur pfuscht, sondern diesen Pfusch dann auch noch durch Profis korrigieren lassen muss. Dann verdoppeln sich schlimmstenfalls die Materialkosten (etwa, weil alle verlegten Fliesen wieder herausgeschlagen und neugekauft werden müssen) und es kommen noch die zusätzlichen Arbeitslöhne und vielleicht Aufschläge für kurzfristige Beauftragung hinzu. Auch hier sind fünfstellige Summen schnell erreicht.

Zusammenfassung und Fazit

In nahezu jedem Bauabschnitt und bei jeder Form des Hausbaus und –sanierung besteht die Gefahr, dass vom Besitzer teilweise große Kostenpunkte im Vorfeld schlicht nicht bedacht werden. Dagegen hilft nur, sich von Anfang an intensivst mit der Materie auseinanderzusetzen und im Zweifelsfall nicht an Fachleuten zu sparen, die ein geschultes Auge für solche teuren Problemzonen haben oder sie dank ihres Sachverstands auch leicht umschiffen können.